Das Manager-magazin beschäftigt sich mit dem zunehmenden Preisdruck auf Immobilien im Umland der großen Ballungsgebiete in Deutschland. In 10 Jahren haben sich die Umsätze mit Immobilien verdoppelt – nach einer frühen, gutachterlichen Hochrechnung wurden im vergangenen Jahr mehr als 260 Milliarden Euro mit Immobiliengeschäften umgesetzt. Dies sind ca. 10 bis 15 Milliarden Euro mehr als noch im Jahr davor. Seit 2009 steigt der Umsatz bei Immobilien stetig – damals wurden noch ca. 130 Milliarden Euro dafür ausgegeben, also in etwa die Hälfte des aktuellen Umsatzes. Dabei ist nach Ansicht von Fachleuten keine Trendumkehr in Sicht - ganz im Gegenteil, denn die Bedingungen sind weiterhin günstig: Ein niedriges Zinsumfeld, anhaltende Zuwanderung in die Städte und eine damit verbundene, anhaltend oder gar wachsend hohe Nachfrage. Das Bauland in den Städten bleibt knapp – dies wird auch weiterhin zu einer Verteuerung von Immobilien führen. 


Lokale Verteilung


Die Verteuerung zeigt sich besonders drastisch in den Ballungsgebieten – doch in den letzten Jahren zeigt sich auch eine weiter zunehmende Ausbreitung in das Umland der Städte. Abhängig von der infrastrukturellen Anbindung zieht die Nachfrage nach entsprechenden Immobilien spürbar an. Dabei werden von den potenziellen Käufern auch Pendelstrecken bis zu 50 Kilometer in Kauf genommen. Nach einer Erhebung stiegen die Preise z. B. in der 50-Minuten-Zone um Berlin in den letzten 5 Jahren um satte 91 %. Vor übereilten Investments in Immobilien im Umland allerdings warnen Fachleute: Eine Immobilienpreis- und Nachfrageentwicklung lässt sich dauerhaft nicht wirklich sicher prognostizieren. Es bleibt also spekulativ, hier eine Kapitalanlage zu tätigen. Trotzdem ist die Beobachtung interessant: Da entsprechende Wohnungen in den Innenstädten immer knapper werden, weichen Interessenten auf das Umland aus. Dieser Trend dürfte allgemein auch weiter anhalten – welche Regionen davon allerdings besonders profitieren, muss sich langfristig noch zeigen. 


Wer nicht pendeln will, der zahlt


Wer es näher am Studien- oder Arbeitsplatz möchte, muss zwar noch immer tiefer in die Tasche greifen als die Bewohner der Speckgürtel. Allerdings nähert sich dieses Verhältnis immer mehr an – die Kosten für Immobilien im direkten Umland sind seit 2013 stärker gestiegen als die Kosten in den Ballungszentren selbst. Insbesondere in den direkten Umgebungen (sog. 20-Minuten-Zone) ist diese Entwicklung immer deutlicher zu spüren. In einigen Gebieten (beispielsweise in Frankfurt oder Nürnberg) liegen die Preise im direkten Umland sogar teilweise schon höher als im Zentrum selbst. Dies liegt daran, dass in den reizvolleren Wohnumgebungen im Vergleich zum Zentrum potenzielle Bewohner mit großzügigen, auch luxuriösen Anwesen gelockt werden. Diese legen für die attraktive Wohnumgebung dann mehr auf den Tisch als in der City, auch wenn ein Pendeln zum Arbeitsplatz notwendig ist. 

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